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法国对房地产转让的管理及启示

http://www.yuanFr.com 编辑:yuanFr 发布时间:2005-12-22
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    在今年两会上,在温家宝总理的政府工作报告中,明确提出要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。中国人民银行从2005年3月17日起,提高商业银行自营性个人住房贷款利率,个人住房贷款最低首付款比例也由20%提高到30%。这是国家用金融手段平抑房价,但这种政策在限制住房投机商的利润、增大投资风险的同时,也给真正需要住房的普通居民带来了更大的支付负担,使他们的住房梦更为遥远。下面是法国对房产转让管理的一些措施,读者也许能从其中得到一些启示。

    目前,大约有60%的法国家庭拥有自己的房产,有的还有第二、第三住宅,供度假时居住。私人房产占私人财产总值的58%,尽管由于法国近几年经济不景气,房价呈下跌趋势,但房产的分配仍是社会财富分配与再分配的重要内容之一。法国有一套完整的法律和行政措施来规范房产的转让,其主要措施是:1.任何住房产权的变动,都必须履行一套完整的法律手续,包括到公证处办理房产转让证书和到指定的行政部门登记、备案;2.任何住房产权的变动,无论是有偿的还是无偿的,都必须缴纳一定比例的税金。

房产的有偿转让

    房产的有偿转让就是通过买、卖的形式实现房产的转移。在法国,住房买、卖都要经过公证部门,由购房者缴纳房价2.5%左右的手续费和7.5%左右的房产转让税;卖方则要缴纳房产的增值税,但如果卖主符合一定的条件,也可享受减免税的优惠。如所卖房子是卖主的第一住宅(每年居住不少于8个月),或卖主的总家产在40万法郎以下,或卖房的原因是由于工作调动等,卖房的增值部分不列入征税范围。政府鼓励房主长期拥有住房,而不是频繁地买卖。房主拥有某套住房的时间越长,减税越多,从购房的第三年起,每年从增值中减去3.3%后征税。此外,任何个人购房,除了应该享受的减税优惠外,还享受6千法郎的一般性减税。

    我们可以通过举例来说明房产买、卖双方的纳税情况。假如某人1986年购买了一套住房,房价为40万法郎,则他还要付2.5%的手续费1万法郎和7.5%的房产转让税3万法郎,他的购房总投资为44万法郎。他于1992年花费了10万法郎装修房子。1998年他要卖出该住房,则1998年该房产的价值为购房价×1998年对1986年的货币系数(1.85)+装修投资×1998年对1992年的货币系数(1.15),计为40×1.85+10×1.15=85.5万法郎。如他以115.5万法郎的价格卖出,房产增值115.5-85.5=30万法郎。由于他拥有此房12年,减税的额度为30×3.3%×(12-2)=9.9万法郎,则他的纳税范围为30-9.9-0.6=19.5万法郎。然后再把这19.5万法郎平均分成5年计入个人收入,每年为19.5÷5=3.9万法郎,如果他为普通职员,年薪为17万法郎,则他要连续5年以17+3.9=20.9万法郎的年总收入申报纳税。

房产的无偿转让

    住房的无偿转让是指通过继承或赠予的形式实现房产的转移。无论是继承人还是被赠予人,都要缴纳房产转让税,税金的多少取决于两个要素:一是住房本身的价格;二是转让双方亲缘关系的程度。在某些情况下,还要考虑当事一方的年龄。房子本身的价格是有公证部门或法院参照市场价确定的。夫妻之间以及直系代与代之间的房产继承可享受的最高免税额为30万法郎;兄弟姐妹之间的继承可享受的最高免税额为10万法郎;其他关系的继承只免1万法郎。如果赠予人的年龄在65岁以下,可享受25%的免税,65岁以上可享受15%的免税。亲缘关系不同,征税范围的数额不同,其税率也不同。夫妻之间房产无偿转让的征税率为:5万法郎以下为5%,5—10万法郎为10%,10—20万法郎为15%,20—340万法郎为20%,340—560万法郎为30%,560—1120万法郎为35%,1120万法郎以上为40%;直系代与代之间房产无偿转让的征税率为:5万以下为5%,5-7.5万法郎为10%,7.5-10万法郎为15%,10-340万法郎为20%,340-560万法郎为30%,560-1120万法郎为35%,1120万法郎以上为40%。兄弟姐妹之间房产无偿转让的征税率为15万法郎以下为35%,15万法郎以上为45%;第四代之间房产无偿转让的征税率为55%;四代以外或非亲缘关系房产无偿转让的征税率为60%。

预防房产不正当转让的措施

    由于在房产转让的过程中,无论是有偿转让还是无偿转让,都要向国家或地方政府缴纳一定比例的税额,而税额与房价有关,人们便可采用“廉价转让”的办法少缴税。为了杜绝这一现象,防止偷税、漏税,法国有各种相应的法律,规范房产转让程序,制裁转让过程中的不正当行为。“优先购买权”就是其中的一种。负责住房产权转让的政府行政部门除了核实产权的义务及其落实情况外,还要检查房子的售价是否和市场一致,如果明显低于市场价格,则它就可优先购买此住房,买主则一无所获,卖主也不得反悔,从而蒙受“廉价转让”所造成的损失。为了防止行政部门滥用“优先购买权”,卖主可从行政部门得到所报房价10%的“优先购买补贴”。

启示

    法国通过对房产转让的法律控制,确保了房产转让过程中的合法性和完整性,维护了房产业主的合法权益,并促使其履行法律规定的义务;通过法律控制,监督了房产的转让,有效地防止了偷、漏税现象,增加了国家的税收,实现了社会财富的再分配,防止贫富差距的无限度扩大。

    当前我国房产价格不断攀升,党、政府和人民对此给予极大的关注。现在,有的人买房不住,有的人没房住又买不起房。就算4,000元/平方米,80平米还需要32万,一个工薪阶层一生的积蓄也买不起一套房子。住房价格之所以炒得这么热,主要是我国缺乏对房产买卖的法律控制和税收调节。我国现在只对经营性房屋征收房产税,建议扩大房产税的征收范围,对所有拥有超过一定面积的房产所有人征收房产税,将此税用于社会再分配。因为只有富人才能拥有大面积住房,有几套、几十套住房,他们购买住房的目的不是居住,是用于投资增值,如果对他们征收房产税,就可以控制一些人的住房炒作行为,让住房价格降到合理的价位,让急需住房的人能够买得起房子住。这也是关心大多数群众的利益、保持社会稳定的重要举措。

    值得注意的是,我国一些制定政策的所谓专家、学者没有站在最广大人民群众的利益上,他们制定政策、发布言论好像只维护少数阶层的利益。如2005年3月22日建设部政策研究中心主任陈淮对媒体说:“以现在的利率水平,房价每年不涨7%,买房人实际是吃亏的。因为房产的利息成本大致在4%左右,而持有一年的物业费、取暖费等成本在1.5%左右,此外交易税收在1.5%左右。如果再算上未来可能征收的税收等相关成本,可能7%还打不住。”这段言论显然暴露了对房产市场的无知。请问谁买了房子让它闲置?买房子是投资,价格好了可以转手卖出,获得投资回报,价格不理想可以出租。北京的三居室每月的租金5000元左右,出租10年就60万,也就是说10年以后的房产一分不值了,出租10年也基本上把房款收回,怎么会陪呢?

    所以,我们制定房产政策时一定要落实“三的代表”的重要思想,要从广大人民群众的利益出发,从国家稳定的大局出发。研究法国对房产转让的管理,借鉴它们对房产转让管理的先进经验,可以帮助我们制订出适合我国国情的住房法规,使我国的住房管理走上法治的轨道,确保我国房产业公正、健康、平稳地发展。

 
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来源:艾菲尔的BLOG(http://blog.sina.com.cn/m/zhirong) BBC《MUZZY》初学法语字幕视频教程
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